C’est décidé : vous ferez l’acquisition d’un appartement. Mais êtes-vous certain de vous y plaire? Connaissez-vous l’ABC de la vie en condo? Avant de vous lancer dans l’aventure, lisez donc ce qui suit.
Lise adore la vie en condo. « Après la perte de mon conjoint, j’ai acheté un appartement dans une copropriété de 120 unités », raconte celle-ci. « Être entourée de gens me sécurise et je n’ai pas à m’inquiéter pour l’entretien. De plus, avec le gym, la piscine et le spa, j’ai l’impression de vivre à l’hôtel. »
Las de l’entretien extérieur, Marcel et Pauline ont, quant à eux, vendu la maison qu’ils habitaient depuis 40 ans pour acquérir un appartement dans une petite copropriété. Mais le passage ne s’est pas fait sans heurts. « La proximité des voisins et leurs habitudes sont vite devenues agaçantes, avoue Marcel. Le bruit aussi. Sans compter la mésentente entre deux copropriétaires. Deux ans plus tard, nous vendions. »
Malheureusement, bien des gens se lancent encore dans l’aventure sans s’informer des particularités de la copropriété. L’erreur classique : imaginer que la seule différence entre une maison et une copropriété, c’est l’absence d’entretien extérieur. En réalité, la copropriété est une minisociété en soi. Par conséquent, mieux vaut posséder certaines aptitudes sociales, puisque vous vivrez en relation étroite avec vos voisins. Vous devrez composer avec les autres relativement à l’utilisation des espaces communs et être prêt à faire des compromis. Vous devrez peut-être apprivoiser la vie en hauteur et accepter d’avoir un accès moins direct avec l’extérieur et la verdure. Vous devrez également vous soumettre à la Loi du Code civil du Québec qui régit les copropriétés, ainsi qu’aux règles et règlements internes de la copropriété. Quant aux décisions, elles se prennent collectivement. Même si vous êtes en désaccord, vous devrez vous rallier à la majorité. En revanche, à moins de vivre dans une petite copropriété où les copropriétaires se partagent les tâches, vous n’aurez pas à vous occuper des ordures, de l’entretien du bâtiment, de la tonte de la pelouse ou du pelletage de l’entrée. Et vous pourriez avoir accès à divers services : piscine, spa, gym, salle de réception pour recevoir la famille, gardien de sécurité, etc.
Cela dit, habiter une grande copropriété semble plus facile que d’en habiter une petite. Dans cette dernière, les rapports deviennent vite personnels. Les désaccords prennent des proportions plus intenses et les compromis sur les travaux à faire sont plus fréquents, surtout si l’un des copropriétaires est serré financièrement. Dans une grosse copropriété, c’est le conseil d’administration qui décide. Autre point important : acheter un condo dont les copropriétaires sont de la même classe financière que vous. Si vous acquérez un condo de luxe, vous ne serez peut-être pas en mesure de payer les frais communs.
Les rouages de la copropriété divise
Pour faire un choix judicieux et éviter les mauvaises surprises, vous devez également comprendre le fonctionnement de la copropriété divise. La particularité de la copropriété, c’est de séparer l’immeuble en fractions. Chaque copropriétaire possède une fraction, c’est-à-dire une unité d’habitation, dont il a la propriété exclusive. C’est la partie privative. Chaque copropriétaire est responsable de sa propre hypothèque. Ainsi, aucun des copropriétaires n’est menacé par la situation hypothécaire de ses voisins. Par ailleurs, à l’achat d’une unité, on attribue à l’acquéreur une quote-part correspondant à la valeur relative de sa fraction. Celle-ci est calculée en fonction de divers critères, dont la dimension de l’unité et l’emplacement. Par exemple, si vous logez au dixième étage ou que votre appartement donne sur un coin de rue, vous bénéficiez d’une plus belle vue que bien d’autres. Votre valeur relative sera donc plus élevée. Cette quote-part est importante puisqu’elle établit le nombre de voix auquel vous avez droit lors d’un vote de l’assemblée des copropriétaires, de même que votre contribution aux charges communes. Quant aux aires communes (hall d’entrée, escaliers, corridors, buanderie, ascenseurs, etc.), elles appartiennent à tous les copropriétaires.
Évidemment, pour que les choses fonctionnement rondement, il faut une gestion rigoureuse. C’est là qu’entre en scène le syndicat de la copropriété. Les affaires du syndicat sont gérées par un conseil d’administration élu par les copropriétaires. Sa mission : veiller à la conservation de l’immeuble, à son entretien et à son administration. C’est donc lui qui s’occupe du budget, des frais de copropriété, du recouvrement de l’argent, des poursuites judiciaires, du respect des règlements, etc. Le syndicat a une deuxième composante : l’assemblée des copropriétaires. Ces derniers se réunissent annuellement pour adopter les états financiers, voter des modifications aux règlements, élire les membres du conseil d’administration. Mais pour être en mesure d’assumer l’exploitation et l’entretien du bâtiment, le syndicat a besoin d’argent. Puisque les parties communes appartiennent à tous les copropriétaires, chacun doit payer mensuellement des charges de copropriété (frais de condo) pour l’entretien régulier de l’immeuble et des espaces verts, les services (conciergerie et autres), l’équipement (piscine, jardin, etc.), les assurances pour les parties communes, le déneigement, etc. Ces frais incluent également un fonds de prévoyance servant à payer les réparations et les remplacements majeurs (toiture, fenêtres, etc.) des parties communes et les réparations imprévues. Un conseil : assurez-vous que le fonds de prévoyance est suffisamment garni et que toutes les dépenses courantes et futures sont planifiées et bien financées. Malheureusement, le fonds de prévoyance est souvent sous-évalué, parfois pour ne pas effrayer les acheteurs avec des frais de condo trop élevés. C’est le cas dans les petites et moyennes copropriétés. Le hic : si le fonds de prévoyance ne suffit pas à payer les travaux urgents, chaque copropriétaire devra participer à une cotisation spéciale pour régler les dépenses, ce qui peut impliquer des montants importants, et ce, dans un court laps de temps. N’oubliez pas de vous informer sur les travaux en cours et à venir. Vous aurez un aperçu de ce qui vous attend.
Regard sur les documents essentiels
Avant d’acquérir un appartement, prenez le temps de vous procurer tous les documents pertinents et surtout, de les lire de A à Z. Au besoin, demandez l’aide d’un professionnel – avocat ou notaire – pour en comprendre toutes les subtilités. Le certificat de localisation est préparé par un arpenteur-géomètre. Il informe sur la location du bâtiment, du terrain, ainsi que sur les parties communes et privatives. Grâce à lui, vous saurez si des modifications ont été apportées à votre appartement et si elles touchent des parties communes. Dans un tel cas, demandez au conseil d’administration si les travaux ont été autorisés. À défaut d’effectuer cette démarche, vous pourriez être tenu de remettre les lieux dans l’état original, et ce, à vos frais. Dans une copropriété, il est en effet interdit de toucher aux parties communes sans l’approbation de l’assemblée des copropriétaires ou du conseil d’administration. Les rénovations dans les parties privatives, comme le remplacement des armoires ou des revêtements de sol, exigent également une telle autorisation.
Registre de la copropriété. Il représente l’ensemble de tous les documents qui existent au sein du syndicat de copropriété, dont le carnet d’entretien, les procès-verbaux, les ordres du jour, les résolutions du conseil d’administration et de l’assemblée des copropriétaires, les frais d’exploitation et les budgets, les modifications aux règlements, les coordonnées des copropriétaires, les poursuites judiciaires, les assurances du syndicat, etc. La loi oblige le syndicat à conserver ces documents et à les mettre à la disposition de tous les copropriétaires. En ce qui concerne les assurances, le syndicat des copropriétaires a l’obligation de souscrire une assurance contre l’incendie et le vol. L’immeuble doit être assuré sur une base de valeur à neuf ; vérifiez si on fait faire régulièrement une évaluation professionnelle afin de mettre à jour cette valeur à neuf. Le syndicat doit aussi contracter une assurance responsabilité civile afin de se prémunir contre les dommages causés au tiers et une assurance responsabilité civile pour les administrateurs du syndicat. Quant aux copropriétaires, ils ont la responsabilité d’assurer leurs propres biens, ainsi que les améliorations locatives de leur unité, et de posséder une assurance responsabilité civile.
La déclaration de copropriété. C’est le document le plus important pour un nouvel acquéreur d’un condo. Il vous donnera un bon aperçu du style de vie qui vous attend. Cet acte notarié régit en effet les rapports et les liens existant entre les copropriétaires et le syndicat. Il comporte trois parties.
L’acte constitutif. Il contient les informations relatives à la division des parties communes et privatives et définit la valeur relative de chaque fraction par rapport à l’ensemble de l’immeuble. Il mentionne aussi la destination de l’immeuble, c’est-à-dire sa vocation (commerciale ou résidentielle). Cette information est importante puisqu’un immeuble commercial risque d’affecter la prime d’assurance pour les parties communes. De plus, il précise les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d’administration du syndicat et de l’assemblée des copropriétaires. On y trouve aussi des usages réservés à certains copropriétaires. Il peut en effet arriver que des parties communes, un balcon ou une terrasse par exemple, soient à l’usage exclusif de certains copropriétaires.
Les règlements de l’immeuble. Ils énumèrent l’ensemble des règlements relatifs à l’usage et à l’entretien des parties privatives et communes, comme la présence des animaux, l’utilisation des lieux communs, la pose d’une antenne parabolique, d’une corde à linge ou encore d’un auvent, l’usage d’un barbecue, etc. Chaque copropriété possède ses propres règlements.
La description des fractions. Elle comprend notamment la désignation cadastrale des parties privatives et communes de l’immeuble.
Le certificat des charges : une bonne protection
Le Code civil du Québec oblige le nouvel acquéreur d’un appartement en copropriété à acquitter toutes les charges communes impayées par le vendeur au moment de l’acquisition. Avant de procéder à l’achat, vérifiez donc auprès du notaire ou du syndicat de copropriété si tous les frais ont été payés. Mieux encore, expédiez un certificat des charges au syndicat de copropriété afin de savoir si le vendeur doit encore de l’argent à copropriété. Le syndicat a 15 jours pour fournir l’information. Si vous n’obtenez pas de réponse dans ce délai, vous ne serez plus tenu responsable de la dette de l’ancien propriétaire.
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